В последние годы цены на рынке недвижимости были слабо связаны с себестоимостью строительства.

В результате молва породила множество предположений и догадок о прибылях девелоперов, что, однако, нисколько не приблизило к пониманию истинного положения дел. А нынешняя экономическая ситуация вообще стала благодатной почвой для громких заявлений о том, что стоимость квадратного метра должна упасть едва ли не до 30 000 рублей. Попробуем разобраться, возможно ли это, насколько могут упасть цены в действительности и от чего это зависит.

В конце 2008 года коррекция цен на недвижимость носила скрытый характер. "Снижение цен предложения находилось в среднем в пределах 1-2%, в то время как реальные скидки по ряду объектов достигли 20-30%", - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Как утверждают игроки рынка, явление получило размах - различного рода скидки осенью-зимой 2008 года практиковали свыше половины застройщиков. Снижение шло двумя основными способами: через индивидуальный торг в ходе переговоров в размере 10-15% от первоначальной цены, в рамках различных акций и спецпредложений - дисконт начинался от скромных 2%, достигая порой четверти стоимости квартиры. Одной из наиболее резонансных стала акция "ДОН-строя": в третьей декаде ноября компания объявила о 25-процентном снижении цен в течение месяца на "Дом на Беговой", дом на улице Маршала Бирюзова, ЖК "Лосиный остров", ЖК "Измайловский".

"Сейчас скидки предлагают несколько компаний, объекты которых были либо переоценены, либо существует большой риск задержки сроков их ввода в эксплуатацию", - считает директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин.

В девелопменте цены на продаваемые объекты формируются на основании соотношения "себестоимость + норма прибыли". Начнем с себестоимости. Различают инвестиционную и строительную себестоимость, причем первая включает в себя вторую, а также стоимость земельного участка, затраты на подключение к инженерным сетям, обременения и прочие расходы по проекту, не относящиеся непосредственно к строительно-монтажным работам (СМР). Инвестиционная себестоимость нередко в разы превышает строительную.

"В ряде проектов едва ли не самую большую долю в структуре расходов составляет цена земли, - говорит директор департамента жилой недвижимости ЗАО "Интеко" Николай Румянцев. - Москва в силу своей территориальной ограниченности, а также интенсивной застройки последних лет испытывает недостаток земельных участков, поэтому все проекты имеют существенные обременения в виде переселения жителей, вывода собственников недвижимости, каблирования ЛЭП и прочих. Также есть четкая зависимость - чем ближе к центру, тем выше инвестиционная себестоимость".

Затраты на СМР, по словам генерального директора компании TWEED Ирины Могилатовой, могут составлять 1500-4000 долларов за кв.м в зависимости от затрат на архитектуру, инженерного наполнения дома, качества внутренней отделки и других нюансов. "Так, отделка лобби может составлять до 3000 долларов за метр в зависимости от того, используется, допустим, мрамор или плитка", - утверждает эксперт.

Группа компаний "Пионер" в качестве примера представила структуру расходов на строительство ЖК "Лазаревское" в Южном Бутове. По данным ГК, текущая себестоимость квадратного метра на объекте составляет порядка 70 000 рублей. Из них около 35 000 рублей приходится на собственно СМР и стройматериалы, свыше 20 000 рублей - на приобретение участка и обременения (один из корпусов ЖК "Лазаревское" будет передан Федеральной службе охраны РФ для расселения ее сотрудников), оставшуюся часть составляют расходы на проектирование, согласования, подключение сетей, выплаты по кредитам, зарплату персоналу, рекламу и прочие (суммы приведены из расчета затрат на 1 кв.м).

"Эти данные иллюстрируют ситуацию с жильем подобного уровня (монолит-кирпич, индивидуальный проект, демократичные цены за счет расположения в спальном районе). Для жилья бизнес- и элит-классов цифра будет выше, в классе эконом, соответственно, ниже, - объясняет коммерческий директор ГК "Пионер" Дмитрий Отяковский. - Но даже по проектам в одном ценовом сегменте расходы отличаются в зависимости от цены участка, размера обременений, величины банковского займа, процентов по нему и других условий. С каждым годом стоимость земли и доля города растет. Когда в 2005 году мы покупали контракт по другому объекту - дому на Коровинском шоссе, цена была примерно в 2 раза ниже, чем по схожим предложениям 2008 года".

Достаточно уверенно можно сказать, что в обозримом будущем вряд ли существенно подешевеет московская земля, которой и без того мало, или в разы снизится стоимость СМР, следовательно, делает вывод эксперт, стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть ниже 70 тысяч рублей, и чем выше уровень объекта - тем выше эта цифра. По словам Николая Румянцева ("Интеко"), нижний порог инвестиционной себестоимости жилья в Москве внутри МКАД - порядка 90 000 рублей плюс-минус 10%, и то это касается проектов, находящихся на завершающей стадии, - у проектов, где земля приобреталась в 2007-2008 годах, она выше.

В приватной беседе участник рынка, пожелавший остаться неизвестным, высказал предположение: "Продавая квартиры по 100 000-110 000 рублей за кв.м в "Доме на Беговой", "ДОН-строй" практически не зарабатывал на этом. Но в их случае это экономически оправдано: две трети дома уже продано по высокой цене - на них девелопер сделал прибыль, оставшееся он может себе позволить продавать по себестоимости, чтобы обеспечивать реализацию других проектов". Таким образом, если покупателю подвернулась возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной, эксперты советуют смотреть на стадию готовности: когда проект близок к завершению, такую покупку, при условии, что качество устраивает, скорее всего, можно рекомендовать. А вот сказочные цены (40 000-50 000 рублей за кв.м) на начальной стадии строительства могут предвещать недострой.

Вторая составляющая стоимости квадратного метра - прибыль девелопера. "Любая компания, ведя свой бизнес, в конечном итоге планирует получить еще и прибыль для роста и развития, - говорит Дмитрий Отяковский. - К тому же налогооблагаемую, благодаря чему впоследствии у города есть возможность приобретать социальное жилье для нуждающихся и осуществлять другие социальные программы".

По мнению Ирины Могилатовой, прибыль девелоперов на растущем рынке составляла не менее 100% годовых, однако это не было сверхприбылью - магазины одежды, например, работают с 300-процентной накруткой. В установлении размера прибыли девелоперы руководствуются конъюнктурой рынка, а также своими представлениями об экономической целесообразности бизнеса. "У каждого предпринимателя свое понимание приемлемой рентабельности, - говорит Николай Румянцев. - Но что важно: сейчас, когда по ряду готовых объектов предложения находятся на уровне инвестиционной себестоимости и спрос сместился в сторону близких к завершению объектов, новые стройки начинаться не будут. Одним будет невыгодно строить, так как высокие ставки по кредитам увеличат инвестиционную себестоимость строительства, для других - основным препятствием станет недоступность кредитов. Это приведет к тому, что вскоре число объектов коммерческого жилья уменьшится в разы, а впоследствии - к дефициту предложения".

Очевидно, что при таком подходе игроки рынка, которые не испытывают сложностей с финансированием и уверены в качестве своих объектов, будут удерживать цены на прежнем уровне. А вот девелоперам, у которых все не так благополучно, приходится идти на уступки. Сегодняшние трудности многих из них объясняются неправильно избранной стратегией продаж.

В период бурного роста цен 2006-2008 годов девелоперы вели продажи по двум сценариям. Согласно первому - "на котлованном этапе цена минимальна, первое повышение обычно следует после возведения 3-5 этажей дома, далее - под влиянием рыночной конъюнктуры до готовности объекта, где-то на 35-40% в год, - утверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. - Стоимость на готовый объект незначительно отличается от его же последующей цены на вторичном рынке из-за отсутствия прав собственности на квартиру".

Как считает Константин Ковалев, подход с постепенным повышением цен позволяет гибко реагировать на состояние рынка, его возможные изменения и контролировать скорость реализации квартир. В качестве примеров эксперт приводит "Жилой квартал на Плющихе" - от $15 000 за кв.м, ЖК по адресу Б. Саввинский пер., вл. 2-4-6 - от $12 500 за кв.м. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке в Хамовниках находится на уровне $19 000-$20 000 за кв.м.

По мнению Ирины Могилатовой, когда застройщик устанавливает инвестиционно-привлекательную цену, 30-40% квартир раскупаются вначале, остальное - по ходу строительства, так что к моменту сдачи объекта госкомиссии практически все площади бывают проданы. "Примером такой стратегии является "Дом на Тишинке": 30% квартир продано по цене от $9000 за кв.м, остальные - с равномерными повышениями цены на 10% в квартал, сейчас реализован практически весь дом", - говорит Могилатова. ЖК "Шуваловский" также был полностью продан до момента ввода в эксплуатацию последнего корпуса. Сейчас "Интеко" придерживается подобной стратегии при реализации ЖК "Доминион" у метро "Университет".

Согласно второму сценарию девелопер на стадии котлована устанавливал "заградительные" цены практически уровня готового дома - разница между стоимостью квадратного метра на нулевом и завершающем циклах была минимальной. Таким образом, объясняют эксперты, основной объем площадей продавался на этапе высокой готовности дома и после ГК. Покупатель мог отличить подобный объект по подозрительно широкому ассортименту квартир в готовом доме. Этот сценарий был возможен, когда объект строился на кредитные средства и у девелопера не было необходимости привлекать деньги клиентов для финансирования проекта. По словам Константина Ковалева, так осуществлялась продажа квартир в домах компании "Баркли" - Хилков пер., 5-й и 2-й Зачатьевский пер, 11-17. Еще характерные примеры - миановский "Коперник", ряд объектов Mirax Group.

"Объекты, которые выходят на рынок по цене готовых, обычно и раскупаются на стадии, соответствующей их цене, - считает Ирина Могилатова. - Пример - дом на 1-м Голутвинском: установлены запредельные цены от 25 000 евро за кв.м, инвесторы дождались кризиса и теперь думают, что делать".

Такой сценарий позволял максимизировать прибыль девелопера на растущем рынке, когда было выгодно не торопиться с продажами, однако в условиях тотального дефицита средств он уже невозможен. Как следствие, будут снижаться цены на близких к завершению объектах, продававшихся ранее по завышенным ценам. Поскольку их создатели не сформировали заблаговременно "финансовую подушку безопасности", сейчас им ничего не остается, как продавать квартиры в уже готовых объектах с дисконтом, чтобы профинансировать остальные свои проекты или отдать срочные кредиты. Ирина Могилатова считает, что менее всего коррекции подвержено элитное жилье, однако в ряде случаев покупатели и в этом сегменте могут получить скидки порядка 20%.

Напрашивается вывод, что максимальное снижение цен возможно лишь до инвестиционной себестоимости, а по наиболее качественным предложениям, которые являются лучшими в своих сегментах, ценовая коррекция практически завершилась. Более того, после неизбежного окончания периода стагнации можно предположить новый виток цен на жилье (по крайней мере, по наиболее успешным проектам) - в силу активизации отложенного спроса со стороны покупателей, желающих улучшить собственные жилищные условия, а также инвесторов, играющих на повышение рынка, на фоне дефицита новых качественных предложений.